Se affitti casa a turisti, la tassa di soggiorno la paga l’ospite, ma il versamento al Comune è compito tuo. Va calcolata a notte e a persona, dichiarata ogni anno entro il 30 giugno e versata secondo il calendario del tuo Comune. Se sbagli o dimentichi, le sanzioni arrivano anche se l’errore non è in malafede.
Vediamo come funziona davvero, con le regole nazionali e l’esempio concreto di Siena.
Chi paga la tassa di soggiorno negli affitti brevi?
La tassa di soggiorno è dovuta da chi alloggia in una struttura ricettiva, compresi gli appartamenti affittati a turisti nei Comuni che hanno istituito il tributo (oggi oltre 1.400 in Italia). A pagarla è l’ospite, ma la legge mette il responsabile della struttura, quindi te come host, nella posizione di sostituto d’imposta: devi riscuotere l’importo dall’ospite e versarlo al Comune, anche se l’ospite si rifiuta di pagare, salvo il tuo diritto di rivalsa nei suoi confronti.
In pratica: se non versi, il Comune si rivolge a te, non al turista che ha soggiornato in casa tua.
Come si calcola l’importo dovuto?
La formula è la stessa in tutta Italia, cambia solo la tariffa che decide ogni Comune:
- Importo dovuto = numero ospiti × numero notti × tariffa comunale per persona/notte
Quasi tutti i Comuni fissano anche un tetto massimo di pernottamenti tassabili, in genere tra le 5 e le 10 notti consecutive o cumulate: oltre quel limite, le notti in più non si pagano. I regolamenti comunali prevedono poi categorie esenti (tipicamente minori entro una certa età, alcune categorie di lavoratori, persone che assistono pazienti ricoverati): l’elenco varia da Comune a Comune, quindi vale sempre la pena controllare il regolamento locale prima di applicare un’esenzione.
Quanto costa a Siena?
Il Comune di Siena ha confermato per il 2025 le tariffe già in vigore, senza variazioni annunciate a oggi per il 2026. Per gli appartamenti e le strutture extralberghiere (la categoria in cui rientrano gli affitti brevi), le tariffe per persona a notte sono queste:
| Periodo | Tariffa extralberghiero (case vacanza, appartamenti) |
|---|---|
| Bassa stagione (1 novembre – 28/29 febbraio) | 1 euro |
| Alta stagione (1 marzo – 31 ottobre) | 2 euro |
Il tributo si applica fino a un massimo di 6 pernottamenti, anche non continuativi. Le tariffe per alberghi e residenze d’epoca sono differenti e più alte. Per l’importo aggiornato e le eventuali esenzioni, il riferimento resta la pagina ufficiale del Comune di Siena sull’imposta di soggiorno.
Come e quando si versa?
Ogni anno devi presentare la dichiarazione dell’imposta di soggiorno entro il 30 giugno, riepilogando gli incassi e i versamenti dell’anno precedente. Il versamento, invece, segue il calendario fissato dal regolamento del tuo Comune: molti enti hanno adottato scadenze trimestrali o quadrimestrali e piattaforme telematiche dedicate per il pagamento. A Siena e negli altri Comuni della provincia la procedura è indicata nella sezione tributi del sito comunale: prima di incassare dagli ospiti, verifica quale portale e quali scadenze usa il tuo Comune, perché non sono uguali ovunque.
Cosa rischi se non versi o non dichiari?
Le sanzioni per omesso o tardivo versamento dell’imposta di soggiorno, e per dichiarazione omessa o infedele, sono amministrative e possono essere pesanti: la normativa di riferimento (art. 13, D.Lgs. 471/1997, richiamato dai regolamenti comunali) prevede percentuali che, a seconda del caso, vanno dal 30% fino al 200% dell’imposta non versata o non dichiarata. Il responsabile resta l’host, indipendentemente dal comportamento dell’ospite. Per i dettagli sanzionatori del tuo Comune, il regolamento locale è sempre il riferimento da controllare prima di muoverti.
Come evitare errori se gestisci la casa da solo?
Il problema pratico non è calcolare una tariffa: è farlo per ogni prenotazione, su piattaforme diverse, senza dimenticare la dichiarazione annuale. Con più prenotazioni all’anno, tenere il conto a mano diventa il primo errore che porta a una sanzione.
Noi di HostSuite gestiamo la riscossione, il calcolo e il versamento dell’imposta di soggiorno per ogni casa che seguiamo a Siena e in Toscana, insieme a check-in, pulizie e comunicazione con gli ospiti. Se vuoi sapere quanto potrebbe rendere il tuo immobile una volta tolto questo tipo di pensiero, puoi richiedere una valutazione gratuita: rispondiamo entro 24 ore, senza impegno. Se preferisci parlarne direttamente con noi, trovi tutti i contatti nella pagina contatti.
Domande frequenti sulla tassa di soggiorno per affitti brevi
Chi deve pagare la tassa di soggiorno, il proprietario o l’ospite?
La paga l’ospite, ma il proprietario o il gestore dell’immobile deve riscuoterla e versarla al Comune. È responsabile del versamento anche se l’ospite non paga, salvo il diritto di rivalsa.
Cosa succede se l’ospite si rifiuta di pagare?
Il Comune si rivolge comunque all’host per il versamento. L’host può poi rivalersi sull’ospite, ma resta lui il soggetto sanzionabile in caso di omesso versamento.
La tassa di soggiorno si applica anche a soggiorni di poche notti?
Sì, si applica dalla prima notte. Quello che cambia da Comune a Comune è il numero massimo di notti tassabili, oltre il quale le notti successive non si pagano più.
Se affido la gestione a un property manager, chi si occupa della tassa di soggiorno?
Dipende dal contratto. Con HostSuite la gestione, il calcolo e il versamento dell’imposta di soggiorno sono inclusi nel servizio, insieme agli altri adempimenti della casa.