Dal 1° gennaio 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica al massimo a due immobili per proprietario, non più a quattro. Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d’impresa: niente più cedolare secca su quella casa, serve la partita IVA. Lo prevede la Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17), che ha dimezzato la soglia introdotta nel 2021. Se hai o stai valutando più di due case in affitto breve, questo cambia il tuo piano fiscale per l’anno in corso.
Cos’è cambiato con la Legge di Bilancio 2026?
Fino al 31 dicembre 2025 potevi destinare fino a quattro appartamenti alla locazione breve nello stesso anno fiscale e restare comunque un privato, con reddito da fabbricati tassato in cedolare secca. La Legge di Bilancio 2026 ha abbassato quel limite a due. La norma modifica l’articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020, quella che nel 2021 aveva fissato per la prima volta la soglia delle quattro unità.
Superate le due case affittate a breve termine nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, indipendentemente da come gestisci gli annunci o dal tempo che ci dedichi. È una stretta pensata per distinguere il proprietario che integra il reddito da chi, di fatto, fa impresa ricettiva.
Quali aliquote si applicano nel 2026 sui primi due immobili?
Se resti entro la soglia delle due unità, la cedolare secca funziona così:
| Immobile | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Primo immobile (scelto dal contribuente) | 21% |
| Secondo immobile | 26% |
Sei tu a scegliere, in dichiarazione dei redditi, quale dei due immobili tassare al 21%. L’aliquota del 26% sul secondo è in vigore dalla Legge di Bilancio 2024 e resta invariata nel 2026.
Cosa succede se superi la soglia dei due immobili?
Dal terzo immobile locato a breve nello stesso anno, la legge presume che tu stia esercitando un’attività d’impresa. In pratica: apertura di partita IVA, uscita dal regime della cedolare secca per gli immobili eccedenti e passaggio alla tassazione ordinaria (o forfettaria, se ne hai i requisiti). Le implicazioni cambiano da caso a caso, soprattutto se possiedi gli immobili con altri familiari o in comproprietà: prima di muoverti, verifica la tua situazione specifica con un commercialista.
Chi gestisce tre o più case in affitto breve, comunque, ha tutto l’interesse a strutturarsi bene fin da subito: standard di servizio costanti, pricing coordinato tra le strutture, un solo referente per gli ospiti. È il motivo per cui molti proprietari con un piccolo portfolio scelgono di affidarsi a un gestore invece di occuparsene da soli.
Come funziona la ritenuta del 21% di Airbnb e Booking?
Dal 2017 (decreto legge 50/2017, convertito in legge 96/2017), i portali che incassano il canone per conto del proprietario devono applicare una ritenuta del 21% al momento del pagamento. Airbnb Italia la applica sistematicamente su tutti i pagamenti agli host privati e rilascia la Certificazione Unica entro il 31 marzo dell’anno successivo. Booking.com, nella maggior parte dei casi, non la applica agli host privati italiani: verifica sempre gli estratti conto, perché la differenza cambia cosa devi versare in dichiarazione.
Se hai un solo immobile in cedolare secca al 21%, la ritenuta di Airbnb esaurisce l’imposta dovuta su quell’affitto. Se ne hai due, con il secondo tassato al 26%, la ritenuta del 21% vale come acconto: il restante 5% lo versi tu in dichiarazione dei redditi.
Cosa fare in pratica per restare in regola
- Conta gli immobili che hai destinato alla locazione breve nello stesso anno fiscale, non solo quelli che possiedi.
- Se sono uno o due, scegli in dichiarazione quale tassare al 21% e quale al 26%.
- Se sono tre o più, parla subito con un commercialista per valutare partita IVA e regime fiscale più adatto, prima di ricevere un accertamento.
- Tieni il CIN aggiornato per ogni struttura: la soglia sulla cedolare secca non sostituisce l’obbligo di codice identificativo nazionale. Ne abbiamo scritto qui: CIN affitti brevi: cos’è, come ottenerlo e cosa rischi senza.
- Controlla le ritenute applicate da ogni portale prima di preparare la dichiarazione: Airbnb e Booking non si comportano allo stesso modo.
Conviene ancora gestirsi da soli con due o più case?
Con la soglia dimezzata, chi ha due immobili è più vicino al limite di quanto pensi: basta un terzo appartamento ereditato, comprato o messo a reddito dal partner per cambiare regime fiscale. Prima di aggiungere una casa al portfolio, vale la pena capire quanto renderebbe davvero e con quale inquadramento fiscale conviene gestirla. Puoi partire da una stima gratuita del tuo immobile: guardiamo zona, stagionalità e standard della casa, e ti diciamo cosa aspettarti in modo concreto.
Se hai già più case e vuoi capire come tenerle in regola senza perderci le giornate, scrivici. Rispondiamo in 24 ore, senza impegno.
Domande frequenti
Quanti immobili posso affittare in cedolare secca nel 2026?
Al massimo due, nello stesso anno fiscale. Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d’impresa, prevista dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025).
Qual è l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
21% sul primo immobile scelto dal contribuente, 26% sul secondo. La ripartizione si indica in dichiarazione dei redditi.
La soglia dei due immobili cambia se affido gli annunci a un property manager?
No. La soglia conta gli immobili destinati alla locazione breve nell’anno, non chi gestisce gli annunci. Affidarti a un gestore non cambia il numero di case che possiedi, ma aiuta a tenere i conti in ordine e ad accorgerti in anticipo se ti avvicini al limite.
Airbnb e Booking applicano sempre la ritenuta del 21%?
Airbnb Italia sì, in modo sistematico. Booking.com, nella maggior parte dei casi, non la applica agli host privati italiani. Controlla sempre l’estratto conto del portale prima di fare la dichiarazione.
Fonti: Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), Gazzetta Ufficiale; Agenzia delle Entrate, Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (aggiornamento aprile 2026); EC News, Le locazioni brevi 2026.