Contratto di affitto breve: quando devi registrarlo in Agenzia delle Entrate?

Se affitti un appartamento per meno di 30 giorni all’anno alla stessa persona, il contratto di locazione breve non va registrato in Agenzia delle Entrate. Se invece scegli la cedolare secca fin dall’inizio, la registrazione con il modello RLI diventa obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula. E se con lo stesso ospite superi complessivamente i 30 giorni nell’anno solare, la registrazione è sempre dovuta, con sanzioni che vanno dal 120% al 240% dell’imposta di registro se salti la scadenza.

Cos’è un contratto di locazione breve?

La normativa sulle locazioni brevi (articolo 4 del Dl 50/2017) definisce così i contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa, per immobili a uso abitativo. Rientrano qui la maggior parte delle prenotazioni Airbnb e Booking: un weekend, una settimana, dieci giorni a cavallo del Palio.

Non serve un contratto scritto su carta bollata per ogni prenotazione: bastano le condizioni accettate sulla piattaforma o una conferma scritta con le informazioni essenziali (nome dell’ospite, date, prezzo). Ma sapere quando quella locazione va anche registrata in Agenzia delle Entrate è un’altra cosa, e qui si genera la confusione.

Devi registrare il contratto se affitti per pochi giorni?

No, in via generale. La regola di base è semplice: i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno non sono soggetti a registrazione obbligatoria. Puoi tassare il reddito con la cedolare secca esercitando l’opzione direttamente in dichiarazione dei redditi, senza passare dal modello RLI.

Questo vale per il classico host che affitta la casa per alcune settimane l’anno, magari solo in alta stagione. La maggior parte dei proprietari con cui lavoriamo a Siena rientra in questo caso.

Quando la registrazione diventa obbligatoria?

Ci sono due situazioni in cui la registrazione non è più facoltativa.

• Scegli la cedolare secca fin dall’inizio del contratto. In questo caso l’opzione va esercitata in sede di registrazione, con il modello RLI, entro 30 giorni dalla stipula o, se precedente, dalla decorrenza del contratto.
• Superi i 30 giorni cumulativi nell’anno solare con lo stesso conduttore. Se la stessa persona prenota più volte la tua casa (o resta più a lungo) e la somma dei giorni supera 30 nell’anno, il contratto va registrato, anche se i singoli soggiorni erano più brevi. Contano i giorni sommati, non le singole prenotazioni.

Un esempio concreto: un ospite prenota due settimane a luglio e altre tre a settembre nello stesso appartamento. Sono 35 giorni con la stessa persona nello stesso anno: la soglia dei 30 giorni è superata e il contratto va registrato.

Come si registra un contratto di locazione breve? Il modello RLI

La registrazione si fa con il modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi), che puoi presentare online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o tramite un intermediario abilitato (commercialista, Caf, agenzia immobiliare). Nello stesso modello puoi esercitare contestualmente l’opzione per la cedolare secca.

La scadenza è fissa: 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua decorrenza, se anteriore. Se gestisci più immobili o più prenotazioni lunghe, tenere sotto controllo queste scadenze manualmente diventa un lavoro a sé: è uno dei motivi per cui molti proprietari preferiscono affidarsi a un gestore che se ne occupa al posto loro.

Cosa rischi se non registri il contratto quando è dovuto?

Se salti la registrazione quando è obbligatoria, la sanzione per omessa registrazione va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta. Se ti accorgi dell’errore e regolarizzi spontaneamente con il ravvedimento operoso prima di un controllo, la sanzione si riduce sensibilmente, e cresce in percentuale più tardi intervieni. Meglio quindi accorgersi subito di aver superato la soglia dei 30 giorni con lo stesso ospite, piuttosto che scoprirlo in dichiarazione dei redditi l’anno dopo.

Riepilogo: quando registrare il contratto

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Domande frequenti

Devo registrare il contratto se affitto casa solo per un weekend?

No, se il totale dei giorni affittati alla stessa persona nell’anno solare non supera i 30 giorni e non hai scelto la cedolare secca fin dalla stipula. In questo caso l’opzione per la cedolare si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi.

Cos’è il modello RLI e a cosa serve?

È il modulo con cui si registra un contratto di locazione in Agenzia delle Entrate. Nello stesso momento della registrazione puoi esercitare l’opzione per la cedolare secca, se scegli di applicarla fin dall’inizio del contratto.

Cosa succede se supero i 30 giorni con lo stesso ospite nell’anno?

Il contratto va registrato, anche se i singoli soggiorni sono stati più brevi: quello che conta è la somma dei giorni con la stessa persona nell’anno solare, non le singole prenotazioni.

Quali sono le sanzioni se non registro il contratto quando dovrei?

La sanzione per omessa registrazione va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta. Regolarizzando spontaneamente con il ravvedimento operoso, prima che arrivi un controllo, la sanzione si riduce.

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Fonti: Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca; Agenzia delle Entrate, Contratti di locazione breve; Agenzia delle Entrate, Cedolare secca: come registrare il contratto.