Dal 13 ottobre 2026 Airbnb ha cambiato il modo in cui calcola le commissioni per gli host in Italia e nel resto dello Spazio economico europeo. È sparita la fee separata pagata dall’ospite: è rimasta una commissione unica, trattenuta dal tuo incasso, che per la maggior parte degli host si aggira intorno al 15,5% (con un range indicato da Airbnb tra il 14% e il 16%). Se non hai ancora aggiornato la tariffa, il tuo incasso a notte si è già ridotto: la nuova commissione si applica sul prezzo che avevi impostato.
Se gestisci un appartamento o una villa a Siena e in Toscana, questo cambio tocca direttamente il tuo incasso netto. Vediamo cosa cambia, chi coinvolge e come adeguarti senza perdere prenotazioni.
Cosa è cambiato nelle commissioni Airbnb dal 13 ottobre 2026?
Fino al 13 ottobre 2026 il sistema era a doppia commissione: l’host versava ad Airbnb una fee di circa il 3% della prenotazione, mentre l’ospite pagava separatamente una fee di servizio visibile in fase di prenotazione, tipicamente tra il 14,1% e il 16,5%. Con il nuovo modello, questa fee per l’ospite è sparita dal riepilogo: il prezzo che l’ospite vede è più vicino alla tua tariffa reale, e il costo del servizio viene invece trattenuto interamente dal tuo compenso come host, con un’unica commissione che Airbnb indica generalmente tra il 14% e il 16%, in media 15,5%.
È lo stesso modello di commissione unica già usato da Booking.com e da altre piattaforme: prezzo più semplice da leggere per chi prenota, commissione tutta a carico di chi ospita.
Chi coinvolge questo cambiamento?
La transizione ha riguardato tutti gli host nello Spazio Economico Europeo e in Svizzera, quindi anche gli host italiani, ed è scattata il 13 ottobre 2026. Vale sia per chi gestisce da solo l’annuncio, sia per chi usa un gestionale o un property manager. Non c’è stata proroga né un’opzione per restare sul vecchio sistema: la migrazione è definitiva per tutti gli annunci attivi.
Le prenotazioni già confermate prima del passaggio mantengono le condizioni con cui sono state prenotate, anche se la data del soggiorno è successiva al 13 ottobre.
Cosa succede se non hai ancora aggiornato il prezzo?
Niente di drammatico, ma qualcosa di silenzioso: la piattaforma applica comunque la nuova commissione unica sulla tariffa che avevi impostato. Il risultato è che il tuo incasso netto a notte si abbassa, perché prima la fee dell’host era solo il 3% e ora diventa il 14-16% sullo stesso prezzo. Se non correggi la tariffa, stai regalando margine senza accorgertene.
Come adeguare la tariffa senza perderti prenotazioni?
La tentazione è aggiungere meccanicamente il 15,5% al prezzo attuale. Non è la mossa giusta: rischi di uscire dal mercato in una zona dove i prezzi sono già competitivi, come può capitare in centro a Siena durante le settimane di alta stagione. Prima di alzare la tariffa, conviene:
- Controllare i prezzi reali degli annunci comparabili nella tua zona, non solo la tua tariffa storica.
- Verificare quanto margine hai davvero, considerando anche pulizie, utenze e gestione, non solo la commissione Airbnb.
- Aggiustare in modo graduale, monitorando il tasso di conferma delle richieste nelle prime settimane dopo il cambio.
- Ricalcolare separatamente ogni canale se usi anche Booking.com o prenotazioni dirette, perché le commissioni non sono identiche.
Se vuoi un confronto su quanto puoi davvero chiedere per il tuo immobile a Siena o in Toscana, dai un’occhiata a quanto può rendere un appartamento su Airbnb: è il punto di partenza per capire se la tua tariffa attuale è già allineata al mercato o va corretta.
Che impatto ha sulla cedolare secca e sulle tasse?
Un punto che molti proprietari sottovalutano: se il tuo prezzo lordo sale per compensare la nuova commissione, sale anche la base imponibile su cui calcoli la cedolare secca o l’IRPEF, perché la tassazione si applica sul canone incassato, non sul netto dopo le fee della piattaforma. Prima di alzare le tariffe in modo aggressivo, vale la pena rifare i conti con il tuo commercialista, soprattutto se gestisci più di un immobile e potresti già essere vicino alla soglia che fa scattare il regime d’impresa.
Perché Airbnb ha deciso di cambiare modello proprio ora?
Airbnb ha comunicato il passaggio come una semplificazione: un prezzo unico e trasparente per l’ospite, senza sorprese nel riepilogo prenotazione. Nella pratica, è anche un modo per essere più comparabile con Booking.com, dove la commissione è già interamente a carico della struttura. Per l’host, il vantaggio dichiarato è un annuncio percepito come più conveniente agli occhi di chi cerca, a parità di incasso netto, se la tariffa viene corretta bene.
Cosa fare adesso che la commissione unica è attiva
Tre cose concrete, in ordine:
- Controlla nella sezione commissioni del tuo account Airbnb la percentuale che ti viene applicata: per l’Italia può differire dal 15,5% standard.
- Ricalcola la tariffa minima che ti serve per mantenere lo stesso incasso netto di prima del cambio, tenendo conto della nuova commissione.
- Aggiorna i listini su tutti i canali in parallelo, non solo su Airbnb, per evitare disallineamenti di prezzo tra piattaforme.
Se gestisci la casa da solo e non hai tempo per seguire ogni cambio di regole e commissioni delle piattaforme, è uno dei motivi per cui molti proprietari a Siena si affidano a un gestore locale. Con una valutazione gratuita puoi capire in 24 ore, senza impegno, quanto potresti guadagnare con una gestione professionale della tariffa su tutti i canali.
Fonti: Airbnb Resource Center, la commissione unica del 15,5%; Airbnb, Centro assistenza sulle commissioni di servizio.
Domande frequenti
Da quando vale la nuova commissione Airbnb per gli host italiani?
Dal 13 ottobre 2026 per tutti gli host nello Spazio Economico Europeo e in Svizzera, Italia inclusa.
Quanto è la nuova commissione unica Airbnb?
Airbnb indica un range generale tra il 14% e il 16%, con una commissione media di riferimento del 15,5% trattenuta direttamente dal compenso dell’host.
Le prenotazioni già confermate prima del 13 ottobre cambiano commissione?
No. Le prenotazioni confermate prima della migrazione mantengono le condizioni di commissione con cui sono state fatte, anche se il soggiorno avviene dopo quella data.
Devo cambiare manualmente il prezzo o lo fa Airbnb in automatico?
La tariffa resta quella che hai impostato tu. Se non la aggiorni, la nuova commissione viene comunque applicata sul prezzo attuale e il tuo incasso netto a notte si riduce.