No, il condominio non può vietarti gli affitti brevi con una semplice delibera a maggioranza. Può farlo solo un regolamento condominiale di tipo contrattuale, approvato all’unanimità o imposto dal costruttore, con una clausola chiara sull’uso degli appartamenti (anche senza nominare gli affitti brevi, per esempio il divieto di usarli come casa di alloggio) e trascritto in modo da essere opponibile a chi compra. Una sentenza del Tribunale di Milano (n. 8753/2025) ha però chiarito dove passa il confine: il problema non è affittare, è trasformare l’appartamento in un mini hotel.
Se stai valutando di mettere il tuo immobile su Airbnb o Booking e vivi in condominio, questa distinzione decide se rischi una causa o no. Vediamo cosa dice davvero la legge.
Il condominio può vietare gli affitti brevi con una delibera a maggioranza?
No. L’assemblea condominiale, anche con un voto a maggioranza, non può vietarti di affittare il tuo appartamento per brevi periodi. Limitare la destinazione d’uso di una proprietà privata è una compressione di un diritto individuale, e questo richiede l’unanimità dei condomini, non la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del Codice Civile per le delibere ordinarie.
Una delibera assembleare può regolare le parti comuni: orari di utilizzo dell’ascensore, uso del cortile, decoro delle facciate. Non può entrare nell’uso che fai del tuo appartamento, a meno che non stia già scritto nel regolamento contrattuale.
Cos’è un regolamento contrattuale e come riconosci se vale per te?
Qui sta la differenza che conta davvero:
| Tipo di regolamento | Chi lo approva | Può vietare gli affitti brevi? |
|---|---|---|
| Regolamento assembleare | Maggioranza dell’assemblea (art. 1136 c.c.) | No, non può limitare l’uso individuale dell’unità immobiliare |
| Regolamento contrattuale | Costruttore all’origine, o unanimità dei condomini | Sì, se contiene una clausola specifica sulla destinazione d’uso |
Il regolamento contrattuale vincola tutti i proprietari, anche quelli che comprano dopo, solo se è espressamente richiamato nell’atto di acquisto e trascritto nei registri immobiliari. Prima di affittare, controlla il tuo rogito e il regolamento: se non c’è nessuna clausola chiara sull’uso degli appartamenti (divieto di locazione turistica, di attività ricettiva o di casa di alloggio), il divieto difficilmente regge in un’eventuale causa.
Cosa ha deciso il Tribunale di Milano con la sentenza n. 8753/2025?
Il Tribunale di Milano ha ordinato la cessazione di un’attività svolta in un condominio milanese, ma non perché fosse un affitto breve. Il giudice ha stabilito che quell’attività era, di fatto, una struttura alberghiera mascherata da locazione, in violazione del regolamento contrattuale dell’edificio, che vietava destinazioni diverse dall’uso abitativo.
Tre elementi hanno pesato nella decisione:
- Il branding: fuori dal palazzo c’era una targa con la scritta “Apart Hotel”, segnale di un’attività presentata come struttura ricettiva.
- I servizi offerti: pulizie giornaliere, accoglienza in loco e transfer aeroportuale, prestazioni tipiche di un hotel, non di un affitto breve.
- La gestione: attività continuativa e organizzata su più portali online, gestita in modo professionale e stabile.
Il giudice ha ribadito che il confine tra locazione breve e attività ricettiva non dipende dalla durata del soggiorno o dal numero di appartamenti gestiti (in quel caso erano solo due), ma dal livello di servizi offerti e dall’organizzazione con cui vengono erogati. Fonte: idealista.it, sentenza Tribunale di Milano n. 8753/2025.
Quali servizi puoi offrire agli ospiti senza rischiare una riqualificazione come attività ricettiva?
La giurisprudenza distingue tra servizi accessori minimi, compatibili con l’affitto breve, e servizi continuativi, che avvicinano l’attività a quella di un hotel.
| Compatibili con l’affitto breve | Rischiano la riqualificazione come attività ricettiva |
|---|---|
| Pulizia finale a fine soggiorno | Pulizie giornaliere durante il soggiorno |
| Fornitura iniziale di biancheria | Reception o accoglienza fissa in loco |
| Check-in autonomo o assistito da remoto | Colazione o servizi ristorativi |
| Comunicazione come “appartamento” o “casa vacanza” | Insegne o comunicazione come “hotel”, “residence”, “apart hotel” |
Anche il modo in cui presenti l’immobile conta. Chiamarlo “hotel” o “residence” online o con una targa può bastare a far pendere il giudizio verso l’attività ricettiva, indipendentemente dai servizi effettivi.
Una clausola generica basta a vietare gli affitti brevi?
Dipende da quanto è chiara. Una clausola di un regolamento contrattuale trascritto può vietare usi come la casa di alloggio anche senza nominare Airbnb o gli affitti brevi (Cass. 2770/2025). Le limitazioni all’uso della proprietà esclusiva, però, si interpretano in modo restrittivo: una formula vaga su decoro o tranquillità non basta sempre (Cass. 15222/2023).
E l’ordinanza della Cassazione n. 1105 del 19 gennaio 2026? Non è entrata nel merito delle clausole. Ha annullato la decisione su un condominio milanese perché i proprietari degli appartamenti non erano stati chiamati in causa, e ha rinviato al Tribunale. Il principio utile è questo: se il condominio agisce contro chi affitta, il proprietario deve partecipare alla causa. Fonti: Tutela Condomini e Brocardi.it.
Cosa cambia se il tuo appartamento è a Firenze?
Molti palazzi del centro, soprattutto nell’area UNESCO, hanno regolamenti antichi, spesso contrattuali perché richiamati nei rogiti di frazionamento dell’edificio. Prima di affittare, o di comprare pensando all’affitto breve, fatti leggere il regolamento per intero, non solo l’articolo sulle destinazioni d’uso.
Il regolamento condominiale è un livello in più, non un’alternativa alle regole del Comune. A Firenze serve comunque l’autorizzazione comunale, e nell’area UNESCO e nelle nove zone A3 e A4 bloccate dal 21 giugno 2026 non se ne rilasciano di nuove: trovi il quadro nel nostro articolo sul regolamento affitti brevi a Firenze. Un condominio che non vieta nulla non ti esime dall’autorizzazione. E un’autorizzazione in regola non ti protegge da un regolamento contrattuale che vieta l’attività. Se hai casa in città, scopri la nostra gestione di affitti brevi a Firenze.
Cosa cambia se il tuo appartamento è a Roma?
Anche a Roma molti palazzi dei quartieri più richiesti, come Monti, Trastevere, Prati e l’Esquilino intorno a Termini, hanno regolamenti scritti quando Airbnb non esisteva. Spesso sono contrattuali, perché richiamati negli atti di frazionamento dei palazzi ottocenteschi. Una clausola chiara sull’uso degli appartamenti può valere anche senza la parola Airbnb. Una formula vaga, invece, non basta sempre.
A Roma gestiamo, tra gli altri, un appartamento a pochi minuti a piedi da Termini. Prima del primo ospite abbiamo chiesto all’amministratore la copia completa del regolamento, non solo il riassunto citato nell’atto di acquisto. È un controllo da fare sempre, soprattutto in un palazzo d’epoca. E anche se il condominio non vieta nulla, restano gli obblighi comunali e nazionali: contributo di soggiorno, CIN e comunicazione degli ospiti alla Questura. Se stai valutando un gestore, leggi affitto breve a Roma: fai da te o property manager oppure scopri la nostra gestione di affitti brevi a Roma.
Cosa fare prima di affittare, per evitare contestazioni?
- Leggi il tuo atto di acquisto e il regolamento condominiale. Cerca se richiama un regolamento contrattuale con clausole sulla destinazione d’uso.
- Chiedi all’amministratore la copia completa del regolamento, non solo il riassunto che trovi nell’atto di acquisto. Verifica se è assembleare o contrattuale: lo dice l’atto costitutivo del condominio, non basta chiederlo a voce.
- Cerca le clausole sull’uso degli appartamenti, per esempio il divieto di casa di alloggio o di attività ricettive: possono valere anche senza nominare gli affitti brevi.
- Se gestisci più appartamenti nello stesso edificio, con pulizie e cambi frequenti, ricorda che agli occhi di un giudice somiglia di più a un’attività ricettiva.
- Se il regolamento è solo assembleare, nessuna delibera successiva può vietarti l’affitto breve senza il tuo consenso.
- Tieni i servizi entro i limiti della locazione: pulizia finale sì, reception e colazioni no.
- Comunica l’immobile come appartamento, non come struttura alberghiera, sia online sia con eventuali targhe.
- In caso di dubbio, fatti leggere il regolamento da un legale prima di iniziare, non dopo la prima diffida del condominio.
Un property manager che segue tutta la gestione, dal check-in alla comunicazione con gli ospiti, aiuta anche su questo: sa dove sta il confine tra servizio di qualità e attività che il condominio può contestare. Se vuoi capire quanto puoi ricavare dal tuo immobile a Siena gestendolo in modo corretto, puoi richiedere una valutazione gratuita: rispondiamo entro 24 ore, senza impegno.
Domande frequenti
Il regolamento condominiale può vietare Airbnb?
Solo se è un regolamento contrattuale, approvato all’unanimità o predisposto dal costruttore, con una clausola specifica sulla destinazione d’uso, e solo se è richiamato nel tuo atto di acquisto. Un regolamento assembleare approvato a maggioranza non può farlo.
Cosa rischio se il condominio mi contesta l’affitto breve?
Se non violi un regolamento contrattuale né trasformi l’immobile in una struttura ricettiva organizzata, il divieto difficilmente regge in giudizio. Il rischio concreto nasce quando offri servizi tipici alberghieri o comunichi l’immobile come hotel.
Posso offrire il check-in assistito senza problemi con il condominio?
Sì. Il check-in autonomo o assistito da remoto, e la pulizia finale a fine soggiorno, rientrano tra i servizi accessori compatibili con la locazione breve secondo la giurisprudenza citata.
Come faccio a sapere se il mio regolamento condominiale è contrattuale?
Controlla l’atto di acquisto del tuo appartamento e l’atto costitutivo del condominio, oppure chiedi conferma scritta all’amministratore. Il tono delle clausole non basta per saperlo con certezza.
Se il condominio non vieta nulla, posso affittare liberamente?
Il regolamento condominiale è un livello in più, non un’alternativa alle regole pubbliche. Restano comunque CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura e imposta di soggiorno dove il Comune l’ha istituita. In alcune città, come Firenze, serve anche un’autorizzazione comunale.
Quanti appartamenti posso gestire prima che l’attività diventi “ricettiva”?
Il numero di unità non è il criterio decisivo. Nel caso deciso dal Tribunale di Milano erano solo due appartamenti: a pesare sono stati i servizi offerti e il modo in cui l’attività era organizzata e comunicata.