Dal 1° gennaio 2025 la Toscana ha un nuovo Testo Unico del Turismo, la legge regionale 61/2024, che riordina anche le locazioni turistiche brevi. Per chi ha una villa o un casale, le novità da conoscere sono tre: il CIN nazionale resta obbligatorio, servono dispositivi di sicurezza calcolati sui metri quadrati e sui piani dell’edificio, e i Comuni capoluogo di provincia, Siena compresa, possono introdurre limiti e autorizzazioni quinquennali nelle zone a più alta densità turistica. Il 16 dicembre 2025 la Corte Costituzionale ha respinto il ricorso del Governo e confermato la legittimità della legge.

Cos’è il Testo Unico del Turismo della Toscana e da quando è in vigore?

È la legge regionale 31 dicembre 2024, n. 61, che sostituisce il precedente testo unico del 2016 e mette in un unico testo le regole su strutture alberghiere, extralberghiero e locazioni turistiche brevi. È in vigore dal gennaio 2025 (CNA Toscana, Confcommercio Arezzo). Il testo ufficiale è pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana: leggi la legge 61/2024.

Per chi gestisce una villa il punto centrale è che la locazione turistica breve non è più solo una questione di contratto privato tra proprietario e ospite: la Regione la inquadra come attività di ricezione turistica, e su questa base i Comuni possono intervenire con regole proprie.

Serve ancora il CIN per affittare una villa in Toscana?

Sì. Il CIN, il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo, è un obbligo nazionale introdotto dal DL 145/2023 e vale per ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica breve, villa compresa, indipendentemente dalla legge regionale toscana. Il CIN va esposto negli annunci online e, dal 2025, anche fuori dall’immobile.

Quanti estintori e rilevatori di gas servono in una villa grande?

Qui la differenza rispetto a un appartamento si sente davvero. La normativa nazionale impone almeno un estintore ogni 200 metri quadrati di superficie o frazione, e comunque almeno uno per piano, posizionato in un punto accessibile e visibile, vicino agli ingressi e alle zone a maggior rischio (Brocardi.it). Per una villa toscana su due o tre livelli, magari con una dépendance, questo significa più di un estintore, non uno solo come basta spesso per un bilocale. Servono anche rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, a meno che l’immobile non abbia un impianto a gas e il rischio sia escluso con certezza. Se hai diviso la villa in più unità indipendenti, come facciamo noi a Siena con Villa Elvira 1931, il calcolo dei dispositivi va fatto per ciascuna unità, non per l’intero edificio.

Siena può limitare gli affitti brevi come Firenze?

L’articolo 59 della legge 61/2024 dà ai Comuni ad alta densità turistica e a tutti i capoluoghi di provincia, quindi anche Siena, la possibilità di individuare con un proprio regolamento zone specifiche in cui introdurre criteri e limiti: autorizzazione quinquennale per unità, tetto massimo di autorizzazioni per zona, soggiorni minimi o massimi differenziati, limiti di giorni l’anno. È lo stesso meccanismo che Firenze ha già usato per il suo regolamento sugli affitti brevi nel centro storico.

Per una villa nella campagna senese, a Monteriggioni o nel Chianti, in un Comune che non è capoluogo di provincia e non rientra tra quelli ad alta densità turistica, questi limiti non si applicano automaticamente. Resta comunque buona norma controllare il regolamento edilizio e turistico del proprio Comune, perché la legge lascia margine di manovra anche ai Comuni più piccoli su altri aspetti, come l’imposta di soggiorno.

La legge toscana ha retto al ricorso del Governo?

Sì. Il Governo aveva impugnato diverse norme della legge, compreso l’articolo 59, davanti alla Corte Costituzionale. Con la sentenza n. 186 del 16 dicembre 2025 la Consulta ha dichiarato infondate o inammissibili le questioni sollevate, confermando l’impianto della legge toscana (Corte Costituzionale, sentenza 186/2025, approfondimento su Diritto.it). Per chi affitta una villa in Toscana, questo significa che le regole introdotte dalla 61/2024 non sono più in discussione: è il quadro su cui muoversi anche nei prossimi anni.

Come si comunica la locazione turistica in Toscana?

Dal 26 giugno 2026, con la legge regionale 16 giugno 2026 n. 9, la comunicazione al SUAP per la locazione turistica in forma non imprenditoriale si fa solo online, sulla piattaforma STAR. Prima serve l’auto registrazione su open.toscana.it, che rilascia il CIR: è il codice regionale necessario per ottenere il CIN. Se la comunicazione al SUAP manca o è infedele, la L.R. 61/2024 prevede da 500 a 3.000 euro.

C’è poi l’obbligo di comunicare i flussi turistici, cioè arrivi e presenze degli ospiti (art. 72 L.R. 61/2024): se lo salti rischi da 200 a 1.200 euro. Fonte: Regione Toscana.

Cosa deve fare ora chi ha una villa in Toscana?

  • Verificare di avere il CIN e di esporlo correttamente negli annunci.
  • Contare metri quadrati e piani della villa (e di ogni unità, se l’hai divisa) per capire quanti estintori e rilevatori servono davvero.
  • Controllare se il proprio Comune, soprattutto se è un capoluogo come Siena, ha già adottato o sta valutando un regolamento ai sensi dell’articolo 59.
  • Tenere aggiornata la documentazione, perché con la sentenza della Consulta i controlli sulle locazioni turistiche brevi sono destinati a diventare più frequenti, non meno.

Sono aspetti che, gestiti a mano, portano via tempo e margine di errore, soprattutto quando la villa è grande o divisa in più unità. È lavoro che facciamo ogni giorno per le ville che gestiamo tra Siena e la campagna intorno, dalla pratica del CIN ai rapporti con il Comune.

Ne abbiamo parlato anche qui: Affitti brevi di lusso: burocrazia, adempimenti e cosa rischi se fai tutto da solo.

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Domande frequenti

Una villa in Toscana è locazione turistica o casa vacanze?

Dipende da come la gestisci: in forma occasionale e non imprenditoriale è locazione turistica, se la gestione è organizzata e continuativa può rientrare tra le strutture ricettive extralberghiere. La qualifica corretta va verificata con il proprio Comune o un professionista, perché cambia gli adempimenti.

Il CIN per una villa divisa in più appartamenti è uno solo o uno per unità?

Il CIN si assegna per unità immobiliare destinata alla locazione, quindi una villa divisa in appartamenti indipendenti ne ha uno per ciascuna unità, non uno unico per l’intero edificio.

Il limite dei cinque anni dell’articolo 59 vale in tutta la Toscana?

No. Vale solo nei Comuni ad alta densità turistica e nei capoluoghi di provincia che scelgono di adottarlo con un proprio regolamento, e solo nelle zone che quel regolamento individua. Molti Comuni della campagna toscana non rientrano in questa categoria.

Cosa rischia chi affitta una villa senza i dispositivi di sicurezza richiesti?

I controlli riguardano estintori, rilevatori di gas e monossido di carbonio e, più in generale, il rispetto degli obblighi legati al CIN. La norma nazionale prevede da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione sui dispositivi (art. 13-ter DL 145/2023); la L.R. 61/2024 aggiunge da 500 a 3.000 euro per la comunicazione al SUAP omessa o infedele.