Affitto breve o canone concordato a Roma: cosa conviene a un proprietario?

Se hai un appartamento a Roma, probabilmente te lo sei chiesto: meglio l’affitto breve su Airbnb o un contratto a canone concordato? La risposta corta è questa. Il canone concordato conviene se cerchi stabilità, meno pensieri e un vantaggio fiscale concreto, la cedolare secca al 10%. L’affitto breve conviene se vuoi la redditività più alta possibile e sei disposto a gestire ospiti, check-in e pulizie ogni settimana, o a farlo gestire a qualcuno.

Cos’è il canone concordato e perché a Roma ha un peso diverso?

Il canone concordato è un contratto di locazione a lungo termine in cui l’affitto non lo decidi liberamente tu: lo stabilisci dentro una fascia definita da un accordo territoriale tra associazioni di proprietari e inquilini. Roma rientra tra i comuni a maggiore tensione abitativa, insieme a Milano, Napoli, Torino, Firenze, Bologna e Bari: qui il canone concordato è pensato per calmierare il mercato e, in cambio, offre vantaggi fiscali reali a chi lo sceglie.

Il contratto standard dura 3 anni, rinnovabile per altri 2, il classico “3+2”. È l’opposto dell’affitto breve: firmi con un inquilino e per tre anni l’appartamento non è più tuo da gestire giorno per giorno.

Quanto si paga di tasse con canone concordato e con affitto breve a Roma?

È qui che il canone concordato convince molti proprietari romani. Con la cedolare secca, nei comuni ad alta tensione abitativa come Roma, l’aliquota sul canone concordato scende al 10% invece del 21% ordinario. In più non si paga imposta di registro né bollo sul contratto.

Sull’affitto breve la cedolare secca funziona diversamente: il 21% si applica al primo immobile destinato a locazione breve, il 26% dal secondo in su. Lo ha confermato l’Agenzia delle Entrate nella circolare sulle novità delle locazioni brevi.

Fonti indipendenti confermano che l’aliquota del 10% per il canone concordato resta in vigore anche nel 2026 per i comuni ad alta tensione abitativa, Roma inclusa, con lo stesso quadro riportato da altre guide fiscali aggiornate. L’aliquota più bassa, comunque, non è l’intero quadro: con l’affitto breve il canone lordo per notte è quasi sempre più alto, soprattutto in zone come il Centro storico, Trastevere o vicino a Termini. Il confronto va fatto sul netto, non sulla sola aliquota.

Cosa cambia nella gestione quotidiana?

Con il canone concordato firmi una volta e per tre anni l’appartamento genera reddito senza altro intervento, a parte la manutenzione ordinaria e l’eventuale gestione di una morosità. Zero messaggi agli ospiti, zero pulizie tra un soggiorno e l’altro, zero gestione delle recensioni.

Con l’affitto breve il reddito potenziale è più alto, ma il lavoro è continuo: prezzo che cambia ogni notte in base alla domanda, messaggi agli ospiti a ogni orario, pulizie e biancheria tra un check-out e il check-in successivo, contributo di soggiorno da versare, comunicazioni Alloggiati Web alla Questura. È gestibile da soli, ma la maggior parte dei proprietari romani che conosciamo, con appartamenti vicino a Termini, Trastevere o Prati, a un certo punto sceglie la gestione di affitti brevi a Roma affidata a un property manager. Ne abbiamo parlato nel dettaglio in affitto breve a Roma: fai da te o property manager?

Il contratto transitorio è una via di mezzo utile a Roma?

Esiste una terza strada: il contratto transitorio, pensato per chi ha un’esigenza di alloggio temporanea e documentata, per esempio lavoro, studio o cure mediche. Dura da un minimo di un mese a un massimo di 18 mesi, si registra come gli altri contratti e può beneficiare anch’esso della cedolare secca al 10% se stipulato a canone concordato, come conferma la disciplina del contratto transitorio.

A Roma è una formula che funziona bene vicino alle università e alle grandi istituzioni internazionali, dove c’è una domanda costante di soggiorni di qualche mese. Sotto il mese, però, si esce dal contratto transitorio e si entra nel territorio della locazione turistica vera e propria, con le sue regole: CIN, contributo di soggiorno, Alloggiati Web.

Come decidere cosa conviene per il tuo appartamento?

Dipende da tre cose: la zona, quanto tempo vuoi dedicarci e quanto reddito ti serve davvero. In zone ad alta domanda turistica, come il Centro storico o Trastevere, l’affitto breve gestito bene tende a rendere più del canone concordato, anche al netto delle tasse più alte. In zone più residenziali, o se vuoi zero pensieri per tre anni, il canone concordato resta una scelta solida.

Prima di decidere, vale la pena stimare quanto potrebbe rendere il tuo appartamento con un affitto breve ben gestito: con dati reali su zona e stagionalità, non a sensazione.

Gestiamo a Roma un appartamento a pochi minuti a piedi da Termini, fino a 6 ospiti, e uno sul Lungotevere degli Artigiani, Superhost, fino a 4 ospiti: due zone diverse, due strategie di prezzo diverse, stesso principio. Prima guardiamo i numeri reali, poi scegliamo la formula giusta.

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Domande frequenti

Il canone concordato conviene sempre più dell’affitto breve a Roma?

No. Conviene quando cerchi stabilità fiscale e zero gestione per tre anni. In zone ad alta domanda turistica l’affitto breve, se gestito bene, rende spesso di più anche con una tassazione più alta.

Posso passare da un contratto a canone concordato all’affitto breve?

Solo alla scadenza del contratto o con una disdetta concordata con l’inquilino: il canone concordato è un contratto di locazione vero e proprio, non si interrompe a piacere.

Il contratto transitorio richiede documenti particolari?

Sì, va documentata l’esigenza temporanea di chi affitta, per esempio un contratto di lavoro a termine o l’iscrizione a un corso di studi, e il contratto deve richiamare l’accordo territoriale del canone concordato.

Qual è la differenza fiscale tra affitto breve e canone concordato a Roma?

Con il canone concordato la cedolare secca è al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa come Roma. Con l’affitto breve è al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo in su.