Il RevPAR (Revenue Per Available Room) è il ricavo medio generato da ogni camera disponibile di un hotel, occupata o vuota che sia. Si calcola in due modi equivalenti: ADR moltiplicato per il tasso di occupazione, oppure ricavo camere totale diviso camere disponibili. È il primo numero che un revenue manager controlla, perché a differenza dell’ADR tiene conto anche delle camere rimaste vuote.
Cos’è il RevPAR e come si calcola?
RevPAR sta per Revenue Per Available Room, ricavo per camera disponibile. Le due formule per calcolarlo danno lo stesso risultato:
- RevPAR = ADR × tasso di occupazione
- RevPAR = ricavo camere totale ÷ camere disponibili
Un esempio aiuta a fissare il concetto. Un hotel con ADR di 200 euro e occupazione all’80% ha un RevPAR di 160 euro. Lo stesso hotel, con lo stesso ADR ma occupazione al 50%, scende a 100 euro di RevPAR. La tariffa non è cambiata, ma il ricavo per camera disponibile sì: questo è il punto centrale della metrica.
Le tre metriche a confronto:
| Indicatore | Formula | Cosa misura |
|---|---|---|
| ADR | Ricavi camere / camere vendute | Prezzo medio di vendita |
| Occupazione | Camere vendute / camere disponibili | Quanta domanda hai catturato |
| RevPAR | ADR x occupazione (o ricavi camere / camere disponibili) | Ricavo per ogni camera, piena o vuota |
Che differenza c’è tra RevPAR e ADR?
L’ADR (Average Daily Rate) è la tariffa media delle sole camere vendute. Non dice nulla sulle camere rimaste vuote. Il RevPAR invece divide il ricavo per tutte le camere disponibili, vendute o no, e per questo viene considerato l’indicatore più affidabile della salute finanziaria di un hotel: unisce in un solo numero il prezzo e il volume di vendita.
Un hotel può alzare l’ADR e vedere il RevPAR scendere, se l’aumento di prezzo fa crollare l’occupazione. Guardare solo l’ADR nasconde questo rischio.
Perché il RevPAR è più affidabile dell’ADR da solo?
Perché costringe a cercare l’equilibrio tra le due leve che un revenue manager ha in mano: il prezzo più alto possibile e il volume di vendita più alto possibile. Un albergo può chiudere il mese con un ADR alto e un RevPAR basso, se ha venduto poche camere a caro prezzo. Il contrario succede con occupazione piena e tariffe scontate. Il RevPAR è il numero che dice se la strategia tariffaria sta davvero funzionando, non solo se le camere vendute rendono bene.
Per questo nel revenue management alberghiero il RevPAR si legge insieme a restrizioni, stagionalità ed eventi locali, non da solo.
Come si confronta il RevPAR con la concorrenza?
Il numero assoluto dice poco se non sai come va il tuo mercato. Per questo esistono gli indici di benchmark, che confrontano il tuo hotel con un gruppo di concorrenti diretti, il comp set:
- MPI (Market Penetration Index): la tua occupazione rispetto al comp set.
- ARI (Average Rate Index): il tuo ADR rispetto al comp set.
- RGI (Revenue Generation Index): il tuo RevPAR rispetto al comp set. È l’indice più seguito, perché unisce i due aspetti.
In ogni indice 100 significa parità: sopra 100 fai meglio del comp set, sotto 100 peggio. Sono il cuore dei report STR, lo standard di benchmark più usato nel settore alberghiero a livello internazionale (Hospitality Net).
Quali sono i limiti del RevPAR?
Il RevPAR ha un difetto importante: non considera i costi. Due hotel possono avere lo stesso RevPAR e margini molto diversi, se uno ha costi di distribuzione o di struttura più alti. Il RevPAR, inoltre, guarda solo al ricavo camere: ignora ristorante, spa, eventi e le altre fonti di incasso che in un hotel di fascia alta pesano parecchio.
Per questo motivo chi fa revenue management in modo serio affianca al RevPAR altri due indicatori: il TRevPAR, che somma tutti i ricavi della struttura (camere comprese) per camera disponibile, e il GOPPAR, che arriva fino al margine operativo lordo per camera disponibile, al netto dei costi. Il RevPAR resta il punto di partenza, ma da solo non basta a dire se un hotel guadagna davvero.
Come si usa il RevPAR nella gestione di un hotel o di una villa di lusso?
Nel giorno per giorno, il RevPAR serve a capire dove intervenire prima: se il problema è il prezzo troppo basso rispetto alla domanda, o l’occupazione che non decolla nonostante tariffe competitive. A Siena e in Toscana la stagionalità pesa molto: Palio, vendemmia ed eventi locali spostano la domanda in poche settimane dell’anno, e un revenue manager che lavora sul RevPAR adegua restrizioni e tariffe con largo anticipo su quei periodi, non il giorno prima.
Lo stesso principio vale per le ville di lusso nel circuito Airbnb Luxe: anche senza un “reparto camere” in senso stretto, calcolare il ricavo per notte disponibile aiuta il proprietario a capire se il prezzo medio sta davvero rendendo l’immobile, o se sta solo riempiendo il calendario a tariffe basse. Con una sola unità, il calcolo coincide quasi con il ricavo totale della casa diviso i giorni disponibili nell’anno. In Chianti o in Val d’Orcia, dove la stagionalità è marcata, conta ancora di più: un prezzo alto che lascia la villa vuota per settimane a marzo o a novembre può rendere meno di una tariffa più equilibrata lungo tutto l’anno. Noi di HostSuite lo applichiamo anche nella gestione di Hotel Villa L’Avvenire, un 4 stelle a Siena di cui curiamo prenotazioni e revenue management: le tariffe si muovono in base a RevPAR ed eventi locali, non a sensazione. Lo stesso vale per l’appartamento sul Lungarno Amerigo Vespucci a Firenze, entrato nel circuito Airbnb Luxe con la nostra gestione.
Chi gestisce una struttura di fascia alta a Siena, Firenze, in Chianti o in Val d’Orcia e vuole rivedere la propria strategia tariffaria può confrontarsi con chi lo fa ogni giorno: scopri come lavoriamo sulla gestione di hotel e ville a Siena.
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Domande frequenti sul RevPAR
Qual è la formula del RevPAR?
RevPAR = ADR × tasso di occupazione, oppure ricavo camere totale ÷ camere disponibili. Le due formule danno lo stesso risultato.
Qual è un buon RevPAR per un hotel?
Non esiste una soglia fissa: dipende da categoria, zona e stagione. Il RevPAR va confrontato con lo storico della stessa struttura e con il mercato di riferimento (il cosiddetto compset), non letto come numero assoluto. L’indice che fa questo confronto è l’RGI: il tuo RevPAR rispetto a quello del comp set.
RevPAR e ADR: qual è più importante?
Nessuno dei due da solo. L’ADR dice quanto rendono le camere vendute, il RevPAR dice quanto rende ogni camera disponibile, comprese quelle vuote. Vanno letti insieme.
Il RevPAR si usa anche per ville e appartamenti di lusso?
Sì, nella stessa logica: ricavo diviso notti disponibili invece che vendute. Aiuta a capire se il prezzo medio sta davvero valorizzando l’immobile o se sta solo riempiendo il calendario.