Se hai un appartamento a Firenze e non puoi aprire una nuova locazione turistica breve, per esempio perché l’immobile è nell’area UNESCO, in una delle nove zone A3 e A4 bloccate dal 21 giugno 2026, o non rispetta i requisiti del regolamento comunale, due strade restano aperte e legali: il canone concordato, con cedolare secca al 10%, e l’affitto transitorio, adatto in particolare ai tanti studenti fuorisede della città. Non rendono come un affitto breve ben gestito, ma sono alternative concrete, più semplici da avviare e comunque più redditizie di un immobile lasciato vuoto.
Perché a Firenze non sempre puoi aprire un affitto breve?
Il regolamento comunale per le locazioni turistiche brevi prevede un’autorizzazione valida 5 anni, legata al proprietario e all’immobile. Nell’area UNESCO non si concedono nuove autorizzazioni. Le unità già destinate a locazione turistica breve nel corso del 2024 restano escluse dalle nuove disposizioni per 3 anni dall’entrata in vigore del regolamento, dentro e fuori dall’area UNESCO. Fuori dall’area UNESCO e dalle nove zone A3 e A4 bloccate dal 21 giugno 2026 (tra cui Campo di Marte, Rifredi e San Jacopino) l’autorizzazione si può comunque chiedere anche partendo oggi, purché l’appartamento rispetti i requisiti minimi: almeno 28 metri quadrati, camere singole da 9 e doppie da 14 metri quadrati, cucina da 9. Le sanzioni per chi affitta senza autorizzazione vanno da 1.000 a 10.000 euro. Se vuoi il quadro completo lo trovi nel nostro approfondimento sul regolamento affitti brevi a Firenze.
Se il tuo immobile rientra in uno di questi casi, l’affitto breve resta chiuso per anni. Qui entrano in gioco canone concordato e affitto transitorio.
Cos’è il canone concordato e quanto conviene a Firenze?
Il canone concordato è un contratto regolato dalla legge 431/1998, basato su accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. Il canone non è libero: segue fasce stabilite a livello locale, in cambio di vantaggi fiscali. Il principale è la cedolare secca al 10% invece del 21% applicato ai contratti a canone libero.
L’aliquota ridotta spetta solo nei comuni ad alta tensione abitativa, categoria che comprende tutti i capoluoghi di provincia. Firenze rientra in questa categoria, quindi un contratto a canone concordato sull’immobile può beneficiare della cedolare al 10%.
- Durata tipica: 3 anni, con rinnovo automatico di altri 2 (contratto 3+2), salvo disdetta motivata.
- Canone: calcolato secondo gli accordi territoriali del Comune di Firenze, non a scelta libera del proprietario.
- Tassazione: cedolare secca al 10% sul canone percepito.
È una soluzione pensata per chi cerca stabilità fiscale su un contratto lungo, non per chi vuole la flessibilità di un affitto breve.
Cos’è l’affitto transitorio e quando si può usare a Firenze?
L’affitto transitorio, previsto dall’articolo 5 della legge 431/1998, è un contratto a breve o media durata: da un minimo di 1 mese fino a un massimo di 18 mesi, senza possibilità di proroga oltre quel limite. Per usarlo serve un’esigenza temporanea reale, che va indicata e documentata nel contratto: un lavoro a termine, un periodo di cura, oppure lo studio fuori sede.
Il contratto va sempre registrato in Agenzia delle Entrate e, salvo diverso accordo, la tassa di registro si divide a metà tra proprietario e inquilino. I Comuni sede di università, come Firenze, possono promuovere accordi locali specifici per i contratti agli studenti, con la partecipazione di associazioni di proprietari, inquilini ed enti per il diritto allo studio.
A Firenze questa strada ha un mercato reale dietro: l’università richiama ogni anno molti studenti fuorisede, e ogni anno la ricerca di una stanza o di un appartamento in affitto resta uno dei temi più discussi in città, come raccontano le cronache locali sulla pressione abitativa intorno all’università.
Conviene di più il canone concordato, l’affitto transitorio o l’affitto breve?
Dipende dalla situazione del tuo immobile, non da una preferenza generica.
| Soluzione | Quando ha senso | Limite principale |
|---|---|---|
| Affitto breve gestito | Immobile fuori dall’area UNESCO e dalle zone A3 e A4, con i requisiti del regolamento e autorizzazione ottenibile | Serve l’autorizzazione comunale, non sempre disponibile |
| Canone concordato | Vuoi un contratto lungo, stabile, con cedolare al 10% | Canone calmierato, poca flessibilità per 3 anni |
| Affitto transitorio | Zona con domanda studentesca o professionale forte, serve un’esigenza documentata | Durata massima 18 mesi, va registrato |
Se l’immobile può ancora ottenere l’autorizzazione per la gestione di affitti brevi a Firenze, conviene quasi sempre valutarla per prima: è la soluzione con il potenziale di rendita più alto quando è gestita bene. Puoi farti un’idea concreta con il nostro calcolatore di rendimento per affitti brevi. Se invece l’immobile è bloccato dal regolamento, canone concordato e affitto transitorio restano le strade più solide per non lasciarlo vuoto.
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Domande frequenti
Posso ancora affittare su Airbnb nel centro di Firenze?
Dipende dall’immobile. Nell’area UNESCO non si concedono nuove autorizzazioni per locazioni turistiche brevi. Le unità già attive nel corso del 2024 restano escluse dalle nuove regole per 3 anni. Fuori dall’area UNESCO e dalle nove zone A3 e A4 bloccate dal 21 giugno 2026 si può ancora chiedere l’autorizzazione, se l’immobile rispetta i requisiti minimi.
Quanto si paga di cedolare secca con il canone concordato a Firenze?
Il 10%, perché Firenze è un capoluogo di provincia e rientra tra i comuni ad alta tensione abitativa dove si applica l’aliquota ridotta sul canone concordato, contro il 21% del canone libero.
Quanto può durare un contratto di affitto transitorio?
Da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi, senza proroga oltre questo limite, e solo in presenza di un’esigenza temporanea documentata nel contratto.
Conviene affittare a studenti universitari a Firenze?
Può essere una buona alternativa stabile quando l’affitto breve non è percorribile. Firenze è una città universitaria con molti studenti fuorisede, quindi la domanda di alloggi in affitto resta alta per gran parte dell’anno accademico.