San Niccolò è dentro il centro storico Patrimonio Mondiale UNESCO di Firenze: significa che il Comune non rilascia nuove autorizzazioni per affitti brevi in questo quartiere. Chi aveva già un appartamento attivo nel 2024 può continuare per altri tre anni dall’entrata in vigore del regolamento, chi parte oggi da zero deve orientarsi su affitto transitorio, canone concordato o affitto lungo.

Dove si trova San Niccolò e perché piace agli ospiti?

San Niccolò è il quartiere ai piedi della collina di Piazzale Michelangelo, sulla riva sinistra dell’Arno, oltre Santa Croce. Il nome viene dalla porta e dalla torre trecentesca che ancora oggi segnano l’ingresso al quartiere, uno degli ultimi tratti visibili delle mura arnolfiane. Da qui parte la salita delle Rampe, il percorso con grotte e fontane disegnato da Giuseppe Poggi nell’Ottocento, che porta al Giardino delle Rose, a Villa Bardini e a Piazzale Michelangelo.

È un quartiere a misura di passeggiata: botteghe artigiane, piccole gallerie, bar e trattorie su via San Niccolò, e la possibilità di raggiungere Ponte Vecchio a piedi in pochi minuti. Rispetto a San Frediano o Santo Spirito ha meno vita notturna e più atmosfera residenziale, il che lo rende adatto a ospiti che cercano un soggiorno tranquillo ma vicino al centro, con vista sull’Arno e sui tetti della città.

San Niccolò è nell’area UNESCO: cosa significa per chi vuole affittare?

Il centro storico di Firenze è Patrimonio Mondiale UNESCO dal 1982 ed è delimitato dai viali di circonvallazione, che ricalcano il tracciato delle antiche mura. L’Oltrarno, San Niccolò compreso, rientra in questo perimetro. Il regolamento comunale per le locazioni turistiche brevi prevede che nell’area UNESCO non si concedano nuove autorizzazioni: lo confermano sia Il Post sia Confcommercio Firenze.

Questo non vuol dire che a San Niccolò sia vietato affittare in assoluto: significa che chi non aveva già un’attività in corso non può ottenere una nuova autorizzazione per locazione turistica breve in questo quartiere. Vale la stessa logica che riguarda l’Oltrarno nel suo complesso, di cui San Niccolò fa parte.

Chi aveva già un affitto breve a San Niccolò nel 2024, cosa deve fare?

Le unità già destinate a locazione turistica breve nel corso del 2024 sono escluse dalle nuove disposizioni per tre anni dall’entrata in vigore del regolamento, come indicato sul portale ufficiale delle autorizzazioni del Comune di Firenze. In pratica, se avevi già un annuncio attivo a San Niccolò prima del regolamento, puoi continuare a gestirlo nel periodo di proroga, mantenendo i requisiti previsti (autorizzazione legata a proprietario e immobile, metrature minime, assenza di violazioni) perché l’autorizzazione decada solo con la vendita dell’immobile, dopo più di 12 mesi di inattività o dopo tre violazioni accertate.

Quali regole pratiche valgono oggi per chi affitta a San Niccolò?

  • Imposta di soggiorno: 6 euro a persona per notte per i non residenti, fino a un massimo di 7 pernottamenti consecutivi, con dichiarazione e versamento entro il 15 del mese successivo. Lo stabilisce la delibera di Giunta n. 535 del 10 dicembre 2024, con le regole aggiornate sulla pagina ufficiale del Comune. Se affitti su Airbnb, la piattaforma la riscuote e versa automaticamente.
  • Keybox: dal 25 febbraio 2025 le keybox e le tastiere a codice che permettono l’ingresso senza il gestore sono vietate in tutta Firenze, centro storico e Oltrarno compresi. È ammessa un’unica tastiera numerica o alfanumerica per edificio, e solo con l’autorizzazione del condominio, come riportano AGI e le cronache locali sulla delibera comunale del 10 febbraio 2025.
  • CIN: il Codice Identificativo Nazionale va richiesto ed esposto in ogni annuncio. Le sanzioni, previste dall’art. 13-ter del decreto legge 145/2023, vanno da 800 a 8.000 euro per chi non lo ha e da 500 a 5.000 euro per chi non lo espone.
  • Alloggiati Web: la comunicazione degli ospiti alla Questura resta obbligatoria indipendentemente dal quartiere.

Che tipo di ospite cerca casa a San Niccolò?

Chi sceglie San Niccolò di solito non cerca la movida: cerca un punto d’appoggio tranquillo, a pochi minuti a piedi dal centro, con la possibilità di una passeggiata serale alle Rampe o a Piazzale Michelangelo. Sono spesso coppie, famiglie e viaggiatori che restano più notti, attratti dalla vista sull’Arno e dall’atmosfera più raccolta rispetto a San Frediano o al Centro storico. Per un proprietario, questo significa meno turnover nelle pulizie ma anche un target più sensibile alla qualità dell’arredo e ai dettagli del soggiorno che a un indirizzo nel cuore della movida.

Conviene affittare a San Niccolò o farlo gestire?

Con un’autorizzazione che decade dopo tre violazioni o dopo 12 mesi di inattività, gestire da soli un affitto breve in un quartiere vincolato come San Niccolò espone a un rischio concreto: un errore su imposta di soggiorno, CIN o keybox può costare caro, non solo in multe ma nella perdita dell’autorizzazione stessa. Una gestione di affitti brevi a Firenze segue questi adempimenti insieme al calendario prenotazioni, ai prezzi e alla manutenzione dell’immobile.

Se vuoi farti un’idea di quanto potrebbe rendere il tuo appartamento a San Niccolò prima di decidere come muoverti, puoi partire dal nostro calcolatore di rendimento per affitti brevi.

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Domande frequenti

Si può ancora aprire un affitto breve a San Niccolò oggi?

No, se non avevi già un’attività in corso nel 2024: San Niccolò è dentro l’area UNESCO di Firenze, dove il Comune non concede nuove autorizzazioni per locazioni turistiche brevi. Restano possibili l’affitto transitorio, il canone concordato o l’affitto a lungo termine.

Chi aveva un appartamento già affittato a San Niccolò nel 2024 deve fermarsi?

No, le unità già destinate a locazione turistica breve nel 2024 sono escluse dalle nuove disposizioni per tre anni dall’entrata in vigore del regolamento, come indicato dal portale ufficiale del Comune.

Le keybox sono vietate anche a San Niccolò?

Sì. Il divieto in vigore dal 25 febbraio 2025 riguarda tutta Firenze, centro storico e Oltrarno compresi. È ammessa una sola tastiera a codice per edificio, con l’autorizzazione del condominio.

Quanto si paga di imposta di soggiorno per un affitto breve a San Niccolò?

6 euro a persona per notte per i non residenti, fino a un massimo di 7 pernottamenti consecutivi, secondo la delibera comunale del dicembre 2024. Airbnb la riscuote e versa automaticamente.