Sì, ma con un limite preciso: l’Oltrarno è dentro l’area Patrimonio Mondiale Unesco di Firenze, e in quell’area il Comune non rilascia più nuove autorizzazioni per locazioni turistiche brevi. Chi aveva già un appartamento attivo nel 2024 può continuare per tre anni dall’entrata in vigore del regolamento. Chi vuole partire da zero oggi in Oltrarno, no: deve guardare altrove o scegliere forme di affitto diverse.

Dov’è l’Oltrarno e perché i proprietari lo chiedono?

L’Oltrarno è la riva sinistra dell’Arno: San Frediano, Santo Spirito, San Niccolò, fino al colle di San Miniato e a Piazzale Michelangelo. È a due passi da Ponte Vecchio e da Palazzo Pitti, ma vive un ritmo diverso dal centro sulla riva opposta: botteghe di restauratori, orafi e corniciai, piazze dove la sera si mangia all’aperto, meno vetrine di catene internazionali. È la zona che molte guide, anche quelle curate dagli host Airbnb, raccontano come la Firenze degli artigiani.

Per chi ha un appartamento qui, questo si traduce in una domanda turistica solida: gli ospiti che cercano Oltrarno vogliono un’esperienza più autentica del centro storico classico, restano spesso più notti e tornano a Firenze proprio per rivivere quel quartiere. È uno dei motivi per cui, dove il regolamento lo consente, vale la pena affidarsi a una gestione di affitti brevi a Firenze che conosce le differenze tra una via e l’altra del quartiere.

L’Oltrarno è nell’area Unesco di Firenze?

Sì, da secoli. Il centro storico di Firenze è Patrimonio Mondiale Unesco dal 1982, e il nucleo tutelato coincide con la cerchia delle antiche mura arnolfiane: dove le mura non esistono più, il confine segue i viali di circonvallazione ottocenteschi. L’Oltrarno vi rientra fin dal Quattrocento, quando le grandi famiglie fiorentine iniziarono a costruirvi i propri palazzi, e il Forte di San Giorgio a Belvedere, sul colle, resta uno dei pochi resti monumentali della cinta muraria originaria. Nel 2021 il sito è stato anche esteso alla collina della riva sinistra, con l’Abbazia di San Miniato, le Rampe e Piazzale Michelangelo.

Per il regolamento comunale sulle locazioni turistiche, questo significa che gran parte dell’Oltrarno, da Santo Spirito a San Niccolò, ricade nell’area dove vale il blocco delle nuove autorizzazioni.

Si può ancora aprire un nuovo affitto breve in Oltrarno?

Nell’area Unesco, incluso l’Oltrarno storico, il Comune di Firenze non concede nuove autorizzazioni per locazioni turistiche brevi. Le unità già destinate a questo uso nel corso del 2024 restano escluse dalle nuove disposizioni per tre anni dall’entrata in vigore del regolamento: possono continuare a operare. Chi invece vuole avviare oggi un nuovo affitto breve su un appartamento in Oltrarno che prima non era mai stato messo sul mercato turistico, non può farlo in questa zona.

Per chi può ancora richiederla (fuori dall’area UNESCO e dalle nove zone A3 e A4 bloccate dal 21 giugno 2026), l’autorizzazione comunale dura cinque anni, è legata a proprietario e immobile e decade con la vendita, dopo più di 12 mesi di inattività o dopo tre violazioni accertate. Servono requisiti minimi di superficie (appartamento da almeno 28 metri quadrati, camere singole da 9 e doppie da 14 metri quadrati, cucina da 9) e le sanzioni per chi affitta senza autorizzazione vanno da 1.000 a 10.000 euro. Il dettaglio completo, con le fonti, è nel nostro articolo sul regolamento affitti brevi a Firenze.

Quali alternative ha chi compra o eredita casa in Oltrarno oggi?

Chi si trova con un appartamento in Oltrarno senza la possibilità di aprire un affitto turistico breve ha comunque delle strade percorribili: il canone concordato, l’affitto transitorio per studenti o lavoratori fuori sede, o la locazione a lungo termine classica. Sono soluzioni diverse dall’affitto breve per rendimento e gestione, ma restano legali e, in alcuni casi, fiscalmente interessanti. Le abbiamo confrontate nel dettaglio in questo articolo: canone concordato e affitto transitorio a Firenze.

Quanto può rendere un appartamento in Oltrarno in affitto breve?

Non esistono dati pubblici attendibili e aggiornati specifici per il solo Oltrarno: il rendimento dipende da troppe variabili, dimensione dell’appartamento, posizione esatta (vicino a Ponte Vecchio e Palazzo Pitti rende diverso da una posizione più defilata verso Porta Romana), stagionalità e qualità della gestione, per dare una cifra unica senza inventarla. Il metodo corretto è calcolarlo caso per caso, incrociando l’occupazione media della zona, la tariffa media a notte e i costi di gestione. Se hai un appartamento già attivo in Oltrarno, o stai valutando se mantenerlo sul mercato turistico, puoi farlo con il nostro calcolatore di rendimento Airbnb.

Chi gestisce un immobile a Firenze sa anche che l’imposta di soggiorno comunale, 6 euro a persona per notte per le locazioni turistiche, va dichiarata e versata entro il 15 del mese successivo: una voce da mettere in conto nel calcolo del margine reale, non solo nella tariffa esposta all’ospite.

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Domande frequenti sull’affitto breve in Oltrarno a Firenze

L’Oltrarno è considerato centro storico di Firenze?
Sì. L’Oltrarno fa parte del sito Patrimonio Mondiale Unesco dal 1982 e, dal 2021, l’area tutelata è stata estesa anche alla collina di San Miniato e Piazzale Michelangelo.

Posso aprire un nuovo affitto breve in Oltrarno nel 2026?
No, se l’immobile non era già destinato a locazione turistica breve nel corso del 2024: l’area Unesco, che comprende l’Oltrarno storico, è esclusa dal rilascio di nuove autorizzazioni comunali.

Chi aveva già un affitto breve in Oltrarno nel 2024 deve fermarsi?
No. Le unità già attive nel 2024 restano escluse dalle nuove disposizioni per tre anni dall’entrata in vigore del regolamento e possono continuare a operare, richiedendo comunque l’autorizzazione comunale quando dovuta.

Quali alternative restano a chi non può più aprire un affitto turistico in Oltrarno?
Il canone concordato e l’affitto transitorio a studenti o lavoratori fuori sede sono le strade legali più praticate a Firenze per chi non rientra più nei requisiti dell’affitto breve.