Quanto rende un appartamento a Firenze in affitto breve?

Un appartamento a Firenze in affitto breve rende, secondo le stime più recenti, tra 23mila e 41mila euro lordi l’anno a seconda del campione e del metodo di calcolo. Per un trilocale tipo, il ricavo lordo medio è di circa 2.975 euro al mese, che scendono a 1.819,90 euro netti dopo pulizie, gestione e commissioni dei portali. Le cifre cambiano molto in base alla zona, ai metri quadrati e a quanto l’appartamento è curato: vediamo da dove arrivano questi numeri e cosa significano per chi ha casa a Firenze.

Quanto guadagna in media chi affitta un appartamento a Firenze in affitto breve?

Le fonti pubbliche non raccontano tutte la stessa storia, perché misurano cose diverse. Ecco i tre dati più solidi disponibili oggi:

Il dato dell’Agenzia delle Entrate e quello del Politecnico di Torino si confermano a vicenda: intorno ai 23mila euro l’anno quando si guarda alla media di tutto il mercato, compresi gli annunci più deboli. Il dato di SoloAffitti e quello di Scenari Immobiliari e Aigab, invece, descrivono un trilocale ben gestito in affitto breve: 2.975 euro al mese per dodici mesi fanno circa 35.700 euro lordi l’anno, un ordine di grandezza coerente con i 40.900 euro della stessa indagine. La differenza tra i due gruppi di dati non è un errore: racconta quanto conta la qualità della gestione e il tipo di immobile. Fonte: Agenzia delle Entrate, Osservatorio OMI, Airmap, Politecnico di Torino, SoloAffitti via La Nazione, Scenari Immobiliari e Aigab via La Nazione.

L’affitto breve rende ancora più del contratto lungo a Firenze?

Sì, secondo l’indagine di SoloAffitti: “Firenze, a differenza ad esempio di Milano o Roma, è ancora un mercato dove la locazione breve è più redditizia di quella lunga”. A Milano e Roma il divario si è già ristretto, a Firenze e Napoli resta più ampio. Questo non significa che l’affitto breve sia sempre la scelta giusta: dipende dai costi di gestione che hai, dal tempo che puoi dedicarci e dalla zona in cui si trova il tuo appartamento. Chi non può più avviarlo nell’area UNESCO, per esempio, può valutare il canone concordato o l’affitto transitorio come alternative concrete.

Quali costi riducono il ricavo lordo di un affitto breve a Firenze?

Il salto tra 2.975 e 1.819,90 euro al mese per un trilocale, secondo Scenari Immobiliari e Aigab, si spiega con queste voci:

• Pulizie e cambio biancheria a ogni check-out, che a Firenze pesano più che altrove per via della rotazione breve degli ospiti.
• Commissioni dei portali: Airbnb e Booking trattengono una percentuale su ogni prenotazione.
• Gestione quotidiana: messaggi, check-in, manutenzione, se non te ne occupi tu stesso.
• Imposta di soggiorno: 6 euro a persona a notte per i non residenti, fino a un massimo di 7 pernottamenti consecutivi, con esenzione per i minori di 12 anni. Dichiarazione e versamento entro il 15 del mese successivo. Fonte: Comune di Firenze. Se affitti tramite Airbnb, la piattaforma la riscuote e versa automaticamente dal 2018.
• Tasse sul reddito, cedolare secca compresa: le aliquote variano in base al numero di immobili affittati, vale la pena verificarle caso per caso prima di fare i conti.

Nessuna di queste voci è fissa: una gestione di affitti brevi a Firenze organizzata bene, con pulizie programmate e prezzi aggiornati ogni settimana, riduce il divario tra lordo e netto rispetto a chi fa tutto da solo e lascia il calendario fermo per mesi.

Il rendimento cambia da zona a zona a Firenze?

Molto. Un trilocale nel centro storico o in Oltrarno, a pochi minuti da Ponte Vecchio, intercetta una domanda diversa rispetto a un appartamento a Novoli o all’Isolotto: più turisti internazionali, tariffe a notte più alte, ma anche concorrenza più fitta e, nell’area UNESCO, un regolamento comunale più stringente su nuove autorizzazioni. Le zone più esterne, fuori dall’area UNESCO e dalle nove zone A3 e A4 bloccate dal giugno 2026, possono compensare con una gestione più semplice e meno concorrenza diretta, anche se le tariffe medie restano più basse.

Le nuove regole del Comune incidono sul rendimento?

Sì, prima ancora di parlare di ricavi bisogna sapere se puoi partire. Dal regolamento comunale sulle locazioni turistiche brevi: serve un’autorizzazione valida 5 anni, legata a proprietario e immobile, con requisiti minimi di metratura. Nell’area UNESCO non si concedono nuove autorizzazioni, ma chi era già attivo nel 2024 resta escluso dalle nuove disposizioni per 3 anni. Dal 21 giugno 2026 il blocco vale anche in nove zone A3 e A4 fuori dal centro (Campo di Marte, Rifredi, San Jacopino e altre). Altrove puoi ancora richiedere l’autorizzazione se l’immobile rispetta i requisiti, anche partendo oggi. Le sanzioni per chi affitta senza autorizzazione vanno da 1.000 a 10.000 euro. Il dettaglio completo, con le fonti, è nel nostro articolo sul regolamento affitti brevi a Firenze.

Come puoi stimare il rendimento del tuo appartamento a Firenze?

Le medie di città aiutano a farsi un’idea, ma il tuo ricavo dipende dal tuo immobile: zona esatta, metratura, piano, condizioni, foto e prezzo impostato notte per notte. A Firenze gestiamo, tra gli altri, il Lungarno Vespucci Luxury Residence, un appartamento fino a 6 ospiti sul Lungarno Amerigo Vespucci entrato nel circuito Airbnb Luxe con la nostra gestione: anche su un lungarno molto frequentato, il posizionamento giusto fa la differenza tra un annuncio che riempie il calendario e uno che resta fermo. Per un primo numero sul tuo immobile puoi usare il nostro calcolatore di rendimento Airbnb.

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Domande frequenti

Quanto rende in media un appartamento a Firenze in affitto breve?

Dipende dal tipo di dato: la media di tutto il mercato, secondo l’Agenzia delle Entrate, è di circa 23.067 euro l’anno per alloggio. Per un trilocale ben gestito, Scenari Immobiliari e Aigab stimano un lordo di 2.975 euro al mese, circa 1.819,90 euro netti dopo pulizie, gestione e commissioni.

Conviene di più l’affitto breve o il contratto a lungo termine a Firenze?

Secondo SoloAffitti, a Firenze l’affitto breve resta oggi più redditizio del contratto lungo, a differenza di quanto accade ormai a Milano e Roma. La scelta dipende comunque dai costi di gestione e dal tempo che puoi dedicarci.

Quali costi riducono il ricavo di un affitto breve a Firenze?

Pulizie, commissioni dei portali, gestione quotidiana, imposta di soggiorno di 6 euro a persona a notte e le tasse sul reddito, cedolare secca compresa.

Posso affittare il mio appartamento a Firenze con il nuovo regolamento?

Fuori dall’area UNESCO e dalle nove zone A3 e A4 bloccate dal 21 giugno 2026 sì, se l’immobile rispetta i requisiti minimi di metratura, anche partendo oggi. Nell’area UNESCO non si concedono nuove autorizzazioni, ma chi era già attivo nel 2024 può continuare per almeno altri 3 anni.